房屋买受人死亡 代位继承人请求交付获支持

近期，长安区法院审结了一件特殊的房屋买卖合同纠纷，解答了购房期间买受人死亡的，其继承人应如何应对的问题。

　　原告沈某某的祖母滕某（已于2014年8月28日去世）生前于2014年4月19日与某开发商签订《商品房买卖合同》一份，合同约定滕某购买某开发商开发的位于西安市航天基地雁塔南路的房屋一套。同时合同约定建筑面积为95.93平方米，单价为4538元，总金额为435330元。合同签订当天，滕某即向某开发商交付了购房款人民币435330元及代收办证费人民币80元，同年8月28日滕某因病去世。 2016年3月11日，沈某某作为代位继承人诉于长安区法院请求某开发商交付涉案房屋并配合其办理房屋登记手续。审理中，查明房屋买受人滕某的配偶、子女、父母均已去世。滕某生前只有一次婚史，且生前只生有一子沈某已于2012年8月9日先于滕某去世。沈某和荆某某在婚姻关系存续期间只生有一女即本案原告沈某某。

　　长安区法院经审理认为，滕某与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力，作为合同的双方均应严格履行合同义务。滕某生前已经按照约定付清了购房款435330元。现因滕某已经去世且其生前未留有遗嘱亦未签订过遗赠抚养协议，故该《商品房买卖合同》的权利义务依法应由其法定继承人承担。本案滕某的第一顺序继承人即其配偶、子女、父母均已去世，原告作为其晚辈直系血亲依法享有代位继承权，符合代位继承的法律特征，有权成为代位继承人，代表其早亡的父亲沈某按照法定继承的顺序继承其祖母滕某留下的遗产。原告现作为合法的代位继承人请求被告交付涉案房屋之请求事实清楚、证据确凿，因此依法予以支持。某开发商作为涉案房屋的出售人应按照合同约定的内容向原告履行交付义务，遂判决支持了原告的诉讼请求。该民事判决书宣判后，双方均未上诉，至今已经发生法律效力。

　　【法官释法】本案中，沈某某能否直接继受合同权利、义务，要求开发商继续履行合同为主要争议点。现实处理中，开发商顾虑到不能自行认定购房人的继承人，不能确定是否存在其他继承人所涉纠纷，为避免自身风险，拒绝将房屋直接交付过户给权利义务不确定的主体。因此，买受人的继承人如直接请求开发商继续履行合同并变更合同直接过户，可能会遇到困难。故购房期间买受人死亡的，其继承人虽不能直接要求开发商变更房屋买卖合同的履行主体及办理房屋产权证书，但在具备合同继续履行的前提条件下，可采用诉讼的方式确定继承权并要求继续履行购房合同，完成房屋交付的目的。