先抵后租情形下，承租人如何应对？有这些救济途径

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一、“先抵后租”情形下的承租人应对方式

《民法典》第四百零五条有明确条款，抵押权成立之前，若抵押物已被出租且占有权已变更，原先的租赁合同不受抵押权的影响。这一规则也被称作“租赁权不受买卖影响”的准则，然而当抵押权早于租赁权产生时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项的说明，“租赁权不受买卖影响”的准则会受到约束，不过承租人的权利并不会因此完全丧失，他们能够采取多种措施来维护自身正当利益。

依照法律规范与审判经验，若抵押权已存在，随后设立的租赁关系中的租客，可以通过以下方式维护自身利益：首先，可以请求确认租赁合同无效；其次，能够主张抵押权优先受偿；再者，可以要求出租人赔偿因此遭受的损失；最后，还可以选择解除租赁协议并要求返还押金。

房屋的归属权发生转移，但承租人原有的租赁关系得以延续，后续的租金由新的房主收取，在债务清偿的过程中，原有的租赁权益不受干扰。

依据相关司法解释第十五条，出租者与抵押权人商定以折价或变卖方式处理租赁房产来清偿债务时，必须于合理期限内告知承租者，承租者要求以相同条件优先购得该房产的，司法机构会给予支持根据这个情况，承租人和其他购买者享有同样的交易条件，因此获得了这处房产的归属权。

二、出租人进入破产程序后的承租人权利保障

如果出租方申请了破产程序，无论是进行破产清算还是破产重整 东莞常平镇律师 ，法院会委派破产管理人负责处理出租方的相关事务，破产管理人会依照《企业破产法》第十八条的规定，决定是否要继续执行双方都已完全履行的租赁合同，也就是说，破产管理人有权终止原租赁协议，但在实际操作中，由于继续租赁能够为出租方带来资金流入，可以用来偿还债权人的债务，因此破产管理人通常会选择继续执行合同。此外，多数出租人的房产都设有不动产抵押，因此抵押权人在行使抵押权时，会受《企业破产法》第七十五条的约束，产生一定阻碍，这有助于维护租赁合同的持续有效。即便抵押权人符合特定情形，向司法机关申请并获准实施抵押，承租人仍可依据同等条件主张优先购买权，以此确保自身利益不受损害。

倘若破产管理人于出租人启动破产程序之后决定终止出租人与承租人之间的租赁契约，承租人则具备向破产管理人提出权利主张的资格，所认定的权利性质各异，相应的清偿优先级亦不相同，依照当前的法律实践情形，承租人提出的主张或可归类为共益债务 常平镇律师 ，或可视为普通债权予以清偿。依照《企业破产法》规定，共益债务能够随时从债务人资产中获得清偿，其清偿顺序居于优先地位，只有当共益债务全部结清之后，才会依次处理其他各类债权，包括职工工资、税款以及一般债权等。依照当前的法律执行情况，出租人申报的债权具体归类为：预付的租金被当作共益债务来处理，装饰装修的残值损失也作为共益债务获得清偿，而其他违约责任则被视作普通债权进行分配。

东莞常平律师简介

作者介绍

谢平尧，英国肯特大学法学博士，是东莞常平律师事务所破产团队的前成员，同时也是四川师范大学法学院的讲师，北京外国语大学个人破产研究中心的兼职研究员，以及四川大学市场经济法治研究中心的兼职研究员，曾在国内外多种知名期刊上发表过不少论文，长期专注于企业及个人破产债务的重组与重整工作。

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