法释〔2020〕17号修改的司法解释之二：商品房买卖合同纠纷处理规定

东莞常平律师获悉

法释〔2020〕17号修改的司法解释之二：

最高人民法院

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为确保商品房交易合同争议得到妥善且高效的解决，根据《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，并参照民事审判的实际经验，特别制定了本司法解释。

第一条

本解释中提及的商品房交易协议，系指房地产开发商（以下简称卖方）将所开发之房屋，无论其是否完工，通过销售途径转移给购房者，购房者需按约定支付相应费用的协议。

第二条

若卖方在未获得商品房预售许可证的前提下与买方达成预售协议，该协议应被视为无效。然而，若卖方在诉讼前取得了预售许可证，则该协议可被认定为有效。

第三条

商品房的推销广告及宣传材料一般被认定为邀约邀请。但若卖方在广告和宣传中对项目区域内住宅及其配套设施进行了详尽且确切的描述与承诺，并且这些描述与承诺对合同签订及房价确定产生了显著影响，那么这些描述与承诺便构成了要约。即便这些说明与承诺并未写入商品房的买卖合同之中，它们依旧应被视为合同的一部分；若任何一方违反了这些内容，就必须承担相应的违约责任。

第四条

若卖方通过购买、订购或预约等手段向买方收取保证金，以作为签订住宅买卖合同的保证，若因任何一方的原因导致住宅买卖合同未能成功签订 东莞常平镇律师 ，那么应按照相应的法律条文来处理保证金的问题。若合同未能签订是由于双方均无法控制的原因，卖方则需将保证金退还给买方。

第五条

若商品房的认购、订购或预订等相关协议中包含了《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的核心条款，并且卖方已经按照约定收取了购房款项，那么该协议应当被视为有效的商品房买卖合同。

第六条（此部分在原文本中未明确给出，需根据上下文进行改写）

若当事人以商品房预售合同未依法完成登记备案程序为理由，提出合同应属无效，此主张将不予采纳。然而，若合同中明确指出登记备案程序是合同生效的必要条件，并且有一方已经履行了主要义务且得到了对方的认可，那么这样的约定是具有法律效力的。

第七条

若买受人察觉到出卖人与第三方存在恶意勾结，通过另行签订商品房买卖协议并实际交付使用，致使买受人无法取得房屋，若其提出要求认定该买卖协议无效的请求，应当得到法院的支持。

第八条

房屋的占有转移等同于实际投入使用，除非双方有其他协议。在房屋交付之前，若房屋出现损坏或丢失，责任应由卖方承担；交付之后，责任则转至买方。如果买方没有合理理由拒绝接收书面交房通知，那么从通知中确定的交付日起，风险将由买方承担，除非法律有特殊规定或者双方有其他约定。

第九条

若房屋主体结构存在质量问题，导致无法投入使用，抑或交付后经检验证实存在缺陷，买方要求终止合同并要求赔偿损失的，其请求应得到肯定性答复。

第十条

若房屋存在严重质量问题，影响居住使用，买受人有权要求解除合同并索要赔偿。在保修期限之内，卖方需负责进行维修；若卖方拒绝或故意延迟维修，买受人可以自行或委托他人进行维修，产生的费用和损失应由卖方承担。

第十一条

依据民法典的明确条款，若卖方未能在规定时间内交付房产，或买方未按约定时间支付房款，一旦催告后三个月内仍未执行，合同解除方有权要求终止合同。若无法律具体规定或双方未作特别约定，催告后行使解除权的合理时限为三个月；若未进行催告，则自合同解除的事由被知晓或理应知晓之日起，一年内需行使解除权，否则解除权将失效。

若一方当事人提出约定的违约金数额过高，并要求降低，那么调整的依据应是违约金超出实际损失的部分不得超过30%。反之，如果当事人觉得约定的违约金低于实际遭受的损失，并要求提高，那么应当根据违约所导致的实际损失来决定违约金的数额。

第十三条

若在商品房买卖合同中，对于违约金的具体金额或损失赔偿的计算方式没有作出明确的规定，那么可以依据以下所列的标准来进行确定。

第十四条

若因卖方原因致使买方无法按时获得不动产权证，卖方需对违约行为负责。

第十五条

若不动产登记的办理期限因卖方原因而延长，且超过一年后买方仍旧未能完成登记，买方有权要求终止合同，并索要相应的损失赔偿。

第十六条至第十八条（略）

这些条款涵盖了商品房买卖合同中违约金、损失赔偿以及不动产登记等核心议题，为相关当事人提供了清晰的法律依据和有效的解决途径。

在商品房买卖合同引起的争议中，法院需确保开发商加入诉讼过程。若卖方、开发商与买方之间已对各自的权利与责任有明确的协议，那么应依据这些协议来确立各方的诉讼角色。

第十九条

若在商品房买卖协议中，约定买方需通过担保贷款方式支付房款，然而由于某一方的原因，未能成功签订商品房担保贷款协议，进而使得买卖协议无法继续执行，遭受损失的一方有权要求终止协议并索要相应的赔偿。若合同无法签订是由于双方均无法控制的原因，当事人有权要求终止合同，而卖方则需退还购房款的本金及利息，或者退还定金。

第二十条

一旦商品房买卖协议被判定为无效或被取消、终止，导致商品房抵押贷款协议的目标无法达成，相关当事人便有权利要求终止商品房抵押贷款协议。

第二十一条

在采用担保贷款作为支付手段的住宅买卖协议中，若任何一方要求判定合同无效或要求解除、终止合同，并且担保权利人作为拥有独立诉求的第三方提起诉讼，那么应当将住宅担保贷款合同争议一并审理。如果担保权利人没有提出诉讼要求，那么只需处理住宅买卖合同争议。若担保权利人单独对住宅担保贷款合同争议提起诉讼，则该诉讼可以与住宅买卖合同争议一同审理。

一旦商品房买卖合同被判定为无效或被撤销、解除，同时若商品房担保贷款合同亦被终止，则卖方需将所收取的购房贷款本金以及购房款本金和利息，分别退还给担保权利人和购房者。

第二十二条

若买受人未按商品房担保贷款合同规定归还贷款，又未与担保权人完成不动产抵押登记，当担保权人向法院提起诉讼，要求处置商品房买卖合同中的权利时，需告知卖方参与诉讼。若担保权人一并起诉卖方 常平镇律师 ，且卖方对商品房担保贷款合同承担了保证责任，那么卖方应被列为共同被告。

买受人虽未按商品房担保贷款合同的规定归还贷款，但已取得不动产权证并办理了不动产抵押登记。在这种状况下，若抵押权人要求买受人归还贷款或对抵押房产实施优先受偿，则无需将出卖人列为诉讼一方，除非出卖人主动承诺担保。

第二十四条

自2003年6月1日起，本解释正式开始执行。涉及城市房地产管理法实施后签订的商品房买卖合同所引发的纠纷，若案件在一审或二审阶段，将依据本解释进行处理。但针对本解释施行前已作出终审裁决的案件，即便城市房地产管理法实施后仍有争议，本解释亦不适用。除此之外，针对城市房地产管理法实施之前发生的商品房交易活动，我们应当参照那时的法律法规以及《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》来妥善处理。

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