二手房交易卖家临时变卦，中介费该咋算？买家咋维权？

东莞常平律师获悉

二手房交易卖家临时变卦，中介费是否应当支付？

住房是每个家庭的“头等大事”

“二手房”因价格多元、配套完善

不少购房人则会选择

在中介的帮助下进行交易

如果本已订立预约合同

中途卖家临时变卦

中介费是否应当全额支付

买家权益受损如何维权

一起来看今天的案例！

基本案情

2022年3月，朱某产生了购买房产的念头，随后在一家中介机构的推荐下，他参观了多套二手房。经过一番挑选，他最终决定购买位于晋城市城区某小区的一套由秦某拥有的住宅。

经过商讨，双方初步确定了交易意愿，并即席签署了《定金收付书》，规定：“买卖双方需在2022年4月15日之前正式签署《房屋买卖合同》；买方朱某需向卖方秦某支付10000元作为达成协议的担保，合同签署后，该笔款项将用于抵扣房款；中介费用则由买方负责承担……”

《定金收付书》内规定了违约责任，具体而言，若卖方违反约定，须向买方全额退还定金，并且加倍赔偿；而买方若违约，则不得向卖方索回定金；至于本次交易中的中介费用，应由违约一方负责承担。

很快，朱某按约支付定金10000元及中介费8000元。

朱某满怀期待地准备搬入新居，开启全新的生活篇章，于是他开始积极联系装修公司，并挑选家具，进行了一系列的前期筹备工作。然而，在4月15日，原本计划签订购房合同的当天，秦某却突然改变主意，拒绝签约。尽管中介人员多次进行调解，但效果并不理想。

在双方发生争执的过程中，朱某了解到，秦某先前与中介公司就交房时间等事宜存在分歧，这导致了双方之间的信任危机。因此，秦某决定反悔，不再出售房产，这也使得购房合同最终未能达成。

朱某多次向秦某及中介机构提出权利主张，然而对方却以种种借口予以搪塞，拒不退还中介费用及定金。

朱某诉至法院，要求秦某及中介公司返还相应费用。

法院认为

经审理，法院认定，《定金收付书》是朱某与秦某为了日后签署《房屋买卖合同》而签订的预约协议，此协议具备法律效力，双方应依照协议内容全面执行各自的职责。根据证据分析，朱某并未违反合同规定 东莞常平镇律师 ，合同未能最终成立的原因在于秦某与中介公司未能有效沟通，彼此间缺乏信任，以及秦某拒绝出售房屋。朱某有权利依照《定金收付书》中的规定，让秦某承担相应的违约责任，具体表现为将定金加倍退还。

关于中介费用，依据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条的条款，若中介机构未能促成合同的达成，便不具备要求报酬的资格。尽管《定金收付书》中明确指出“中介费应由违约方负责承担”，然而依据法律规定，中介机构并无权要求支付中介费用。考虑到中介机构在促成交易过程中为必要支出先行垫付了2000元，并且从全面化解争议、减轻当事人诉讼负担的角度出发，中介机构在扣除这部分费用后，理应退还朱某6000元。

因此，法院裁定，自判决结果正式生效之时起，被告秦某需在十个工作日内向原告朱某全额退还定金，金额为两万元；同时，被告某中介公司也须在相同时间内，向原告朱某退还中介服务费用，金额为六千元。

一审判决后，三方均未提起上诉。

法官说法

田海根

TIAN

住房问题关乎民众的切身利益，是人们日常生活中的焦点话题。特别是二手房交易，通常由中介机构促成，因此在涉及二手房买卖的合同纠纷中，通常涉及两个法律关系：一是房屋的卖方与买方之间的买卖合同关系，二是中介机构与房屋卖方及买方之间的居间合同关系。而这起案件正是一起涉及二手房买卖过程中可能出现的风险，包括定金和中介费的问题。

在本案中，朱某与秦某所签署的《定金收付书》系双方事先商定，在未来某个特定时间范围内，将签订正式合同的预约文件，包括认购书、订购书或预定书等，因此构成了预约合同。一旦合同签订，若其中一方未履行预约合同中约定的合同订立义务，另一方有权要求其承担相应的违约责任。据此，朱某有权利要求秦某承担违约责任，并要求其双倍返还定金。

合同规定，若一方违约，需支付中介费，这一条款确保了中介机构在所有情况下都能获得中介费。然而，民事主体之间的协议还需遵守法律，依据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条的规定，中介机构无权要求支付报酬。在本案中，买卖双方仅签署了《定金收付书》以表达交易意愿，却未订立正式的房屋买卖合同。依据相关法律规定，中介方无权要求报酬。故在扣除中介方进行中介活动所必需的费用后，中介方理应退还朱某所支付的中介费用。

在此特别提醒，在进行二手房交易时，买卖双方都应提升对规范风险管理和合法维权的认识：首先，若未深思熟虑，切勿草率签署诸如本案《定金收付书》所述的认购协议、订购协议、预定协议等预约性合同；其次，此类合同通常约定在未来某个特定时间点正式签订正式合同。若日后反悔，可能会遭受经济损失。其次，民事主体之间的协议必须符合法律规定，若中介机构提供居间服务却未能促成房屋买卖合同的签订，那么中介机构无权要求获得报酬，其自行设定的“违约方须支付中介费”的条款，由于违反法律，因此是无效的。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条

在未来的某个特定时间段内 常平镇律师 ，若双方当事人达成一致，签订认购书、订购书或预订书等文件，这些文件便构成了预约合同。

若一方未履行预定的合同中规定的签订合同的责任，另一方有权要求其承担因违反预约合同而产生的违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人需秉持诚信原则，依据合同的具体性质、既定目标以及常规交易惯例，切实履行包括通知、协助以及保密在内的各项责任和义务。

在执行合同的过程中，当事人需注意节约资源、减少环境污染以及维护生态平衡。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条

当事人有权商定，由一方支付定金以作为债务的担保。一旦定金实际交付，定金合同便正式生效。

定金金额由双方协商确定；然而，其金额不应超过主合同金额的二十分之一，超出此比例的部分将不具定金的法律效力。若实际支付的定金金额与约定金额不符，无论是多出还是不足，均视为对原定金金额的调整。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人在履行其债务时，定金可用来抵扣货款或予以退还。若支付定金的一方未能履行债务或履行不符合约定，导致合同目标无法实现，则无权要求退还定金；反之，若收取定金的一方未能履行债务或履行不符合约定，同样导致合同目标无法实现，则应加倍退还定金。

《中华人民共和国民法典》第九百六十四条

若中介未能促成合同的达成，则无权要求获得报酬；然而，中介仍可依据协议要求委托人补偿其在中介活动中产生的合理费用。

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