商业办公楼改造养老项目案例分析：3322选址法则与实地踏勘的重要性

东莞常平律师获悉

案例1：商业办公大楼

在项目进行现场检查之前，它基本上符合“ 3322”现场选择规则。在当场看着它后，被否认并判断它不适合转变为退休方向。原因如下：

定位方向：不能用作护理类型，只能用作自我护理类型（因为出售一楼的领奖台，并且无法满足满足防火法规要求的“独立使用逃生通道”）；在自我保健定位中，它仅适用于老年人服务公寓，但是可以用作辅助公寓的空间还不够，因此它只能牺牲房间地板来制作支撑设施，这是非常无利可图的。此外，自我保健项目所需的外部空间资源不足。该项目本身没有像独立院子这样的小环境，并且缺乏像外部公园这样的大环境，因此很难吸引老年人在这里居住很长时间。

级别定位：该项目的立面质量较差，并且由于售罄的讲台广告，每个塔只有两个电梯和其他低硬件配置，因此定位只能是一个中端项目。

翻新量：该项目是一个新物业，但是由于讲台的分裂和销售，这两个塔无法连接，因此需要进行翻新和楼梯。此外，其中一架电梯需要转换为担架电梯。因此，在转型方面仍然有一定的投资。

房屋交付速度：该项目具有巨大的核心缸，该芯子占据了飞机中1/3的1/3。有了一些不合理的过道，该项目的房屋交付率不高。一层楼的房间可以产生12到13个房间，但每个房间都很小，面积为25平方米。对于自我保健的老年人来说，空间太小，没有舒适感。一些房间正面向东西方。

竞争价格：该项目周围70平方米的住宅公寓的租金约为4,200元/月，45平方米的住宅公寓的租金为4,000元/月。与该项目的房间面积相比，房间租金最多为3500至4,000元/月。有了服务费，这是一个不错的价格，即获得5,000元人民币（不包括进餐费）。

业务状况：项目价格为每平方米15,000元，再加上对翻新，装饰和初创企业的投资，近20,000元人民币均注定是高端项目的定位。但是，该项目的全面条件和充电水平不能支持高端绩效。

判断结论

根据上述判断，该项目不需要特定的计算，并且已经知道完全不可行。

案例2：四星级酒店转会项目

该项目是奈耶宁一家12,000平方米的四星级酒店，面积为800米，一个地铁站，周围地区具有成熟的生活氛围。酒店的支持功能，房间装饰等都是现成的。从照片来看，它非常优雅，根本不需要重新装修或翻新。从项目的位置来看，它基本上符合“ 3322”站点选择规则。

项目合作有两种方式：转让运营权，报价为2900万元；转让总体财产权，报价为1.8亿元人民币（您还需要支付2900万元人民币的运营权转移）。

该项目在现场检查后被拒绝，其原因是：

定位方向：该项目的平面图结构（小平面图）和现有的支持功能空间只能支持项目定位作为自我护理公寓。

水平定位：项目装饰标准是四星级酒店的标准，适合定位中高端项目。

翻新量：该项目基本上不需要翻新，但是需要投资软装饰。

输出率：项目酒店有144间客房，平均房间面积约为85平方米（包括支撑区），平均床面积相对较大。

周围的客户群和竞争产品的价格：该项目周围的大多数客户群是大学生，拆除和重新安置团体以及年轻的办公室工作人员。该地区也是一个相对较新的开发区，缺乏老年人的客户群。

周围80平方米精美的住宅的租金为每月3,500至4,000元。该项目的房间租金预计每月将达到5,000元人民币（包括服务费，不包括进餐费用）。

业务条件：

合作方法1：转让运营权，转让费为2,900万元，项目租赁期限每5年签署一次，并且不能更长。租用0.9元/平方米·一天。

合作方法2：整体财产转移，1.8亿元人民币。

投资分析：

方法1：运营权转移：2900万元的转让费，5年的租赁期，分配到144个房间，每月达到3,360元。我们的预期房间费用为5,000元，中间只有1,640元 东莞常平镇律师 ，这还不足以支付每月的运营费用。该项目不可行。

方法2：总体财产转移：1.8亿元人民币和2900万元的运营权转让费。每平方米平均价格为每平方米17,100元。根据30年的运营期，每平方米的每月费用为48元；现在，市场上80平方米的住宅房屋的租金为4,000元，平方米仅为每平方米50元。即使我们可以将平方米的效率加倍到每月100元（在短期内几乎不可能），资产成本也消耗了近50％的收入。不再需要回去，而且该项目绝对不可行。

在使用计算模型进行实际计算之后，获得的结果为：30年运营期的IRR为3.9％，在运营的头十年中，利率仅为3％，投资投资回报期需要30年，并且该项目完全不可行。

判断结论

该项目周围的客户群体显然年轻，并且在老年人护理方面的市场基础较弱。当前的市场充电水平很难支持该项目处于中高端定位，并且额外的成本太高。无论采用哪种合作方法，该项目都是不可行的。

案例3：经济的酒店转会项目

该项目是一家5800平方米的酒店，并在奈耶（）拥有一家经济的酒店。它是一个地铁站，周围地区有500米，一个三级医院300米。该项目有一个独特的庭院，一栋建筑物，有一个大庭院。该项目的背后是一个商业住房社区，该社区已被道路和绿化带包围。位置成熟。

项目合作方法：总体财产权转移，报价为1.1亿元人民币。

项目位置完全符合“ 3322”站点选择规则。

地面调查被拒绝，其原因是：

定位方向：该项目是一家经济的酒店，房间太小，无法满足自我保健老年人的长期生活需求。他们只能定位进行护理。护理定位需要满足防火要求，并且该项目的每个楼层的宽度仅为1.7米，无法满足防火要求。

级别定位：项目外墙和现有的硬件配置只能支持中端或通用项目定位。

翻新量：由于该项目是一家经济的酒店，因此装饰标准非常低，因此天花板和地板需要完全翻新。有两个电梯，其中一个需要翻新，是医疗电梯。由于房间中的浴室已经整合了，因此根本无法进行翻新，因此只能将其拆除和更换，并且翻新很大。

输出率：项目酒店有160间客房，估计有240张床，平均床面积约为24平方米（包括支撑区）。床的产量很高，但是质量很差。

竞争价格：该项目的酒店有限的房间价格为4,800元/月（包括早餐和每日清洁）。该价格可以用作翻新后房间费用的参考价格。

周围条件：该项目的背后是商业住房社区的花园，两者之间只有低栏杆。根据过去的经验，护理项目不能离社区太近，并且有被居民抱怨而无法开放的风险，而且风险极有可能。

业务状况：整体房地产转移，1.1亿元人民币。每个政党的价格为19,000元。该价格必须由顶级项目的定位来支持，中间和低端项目的资格太大。

判断结论

该项目的报价与定位方向不符，并且转换成本很大。此外，护理定位项目不得与商业住房社区相邻。该项目是完全不可行的。

案例4：经济旅馆的运营权转移

该项目是经济的酒店，拥有8,000平方米。该项目位于具有一流自然条件的风景秀丽的地方。周围没有地铁，但是300米以内有一个大型巴士站。该项目有一个独特的庭院，由三座建筑物组成，有自己的前院和后院。周边地区是寄宿家庭，酒店和旅游业。该项目的3至4公里内有三个A级医院。

项目合作方法：财产转租，3.0元/平方米/天的租金报价以及一定数量的转让费。

该项目的财产权是乡村集体，转让人是酒店运营商。项目转移后，酒店经营者实际上是第二个房东。

该项目完全符合“ 3322”场地选择规则。

经过实际检查后，我觉得现场情况是理想的，因此我开始促进合作谈判，但最终我未能合作。原因如下：

定位方向：该项目的位置是一个著名的风景秀丽的地方 常平镇律师 ，有许多游客。该项目适合在自我保健项目中定位旅行和卫生公寓，为居住在阶段的充满活力的老年人提供服务。

作为营地的酒店，现有的房间和支持设施可用于旅行者。

级别定位：项目的立面和现有的硬件配置可以支持中端定位。转换并添加景观和支持功能后，可以将其定位在中端。

翻新量：在现场检查后，两个酒店房间基本上不需要翻新，并且房间的大小或过道的宽度没有问题。另一家酒店需要将一楼的房间转变为支撑功能，并且由于房间太小，因此计划将这两个房间合并成一个房间。

此外，计划在建筑物之间添加走廊，以增加两座建筑物之间的连通性。

当希望在图纸上进一步实施上述翻新概念时，发现该项目的建筑已有25年的历史，原始图纸长期以来一直丢失，只有一些装饰图，并且没有图纸的电子版本。有必要前往建筑档案以检索图纸。转让人指出，两方不愿意挺身而出，然后才能清楚合作。这使我们无法判断该项目的结构安全。对于这座拥有25年历史的古老建筑（该物业是由村庄建造的，我不知道建筑物的质量），目前尚不清楚该结构是否需要加固，结构增强将是对转型的巨大投资。

输出率：项目酒店有160间客房，估计安排了270张床，平均床面积约为29平方米（包括支撑面积），床收益率也是理想的。

竞争价格：该项目的淡季价格为198元/月，长期私人房间的价格预计将超过6,000元/月。

周围条件：该项目建在山上，与风景秀丽的区域相邻，自然环境非常好。在3至4公里内有3个A级医院。在300米之内有一个大型公共汽车站。周围没有住宅社区，所有这些都是寄宿家庭和小型企业。总体而言，周围条件非常理想。

业务状况：租金要求为3元/平方米/天，这是非常高的租金。但是，这里的每一英寸土地确实是一个稀缺的地区，而且价格也被认为是市场情况。最初，该项目被认为具有较高的床收益率，并且装饰是现成的。借助旅行和生活健康公寓的收费模型，溢价容量高于老年人服务公寓。如果装修的投资不大，则应该可以计算帐户。但是，由于转型投资的规模和数量受到无法获取图纸的限制并且无法准确估算，因此无法评估项目的投资可行性。

财产合规：该项目的财产所有人是一个村庄集体，目前的酒店经营者将村庄的财产租用进行酒店管理。由于历史原因，该项目的物业证书仅为2,000平方米，其余6,000平方米没有财产证明。当前的运营商有权与所有者进行租赁协议。在与北圭（）的一名专业律师协商后，他认为，经营者和乡村委员会签署的租赁协议实际上是一项无效的合同（根据“对最高人民法院的解释第2条，第2条，关于几项有关法律在有关法律有关的特定应用中的特定申请中的法律应用程序中的特定审判的审判或较少的租赁合同的访问权限，该公司均未获得租赁合同，”根据建筑项目计划许可的规定建造。”），转租合同也无效。

[活动时间]：2025年3月15日至19日（2天的峰会 + 3天的学习游览检查）

【活动地点】：中国北京

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[组织者]：北京 Co.，Ltd。，特征行业联盟联盟

【活动功能】：实践专家说明 +案例分析 +现场检查 +工业资源链接

行程

第1天3月15日

2025

第1节：白银经济，卫生保健旅行政策和创造实践的解释 - 银行经济背景，挑战和医疗保健（文化旅游）旅行市场机会的解释

共享主题：在银经济背景下的健康，旅行和居住政策和创造实践的解释

共享来宾：Dang Junwu（中国老化科学研究中心副主任，《老化科学杂志》的主编）

分享主题：考虑从“ 0-1”房地产企业发展医疗保健行业的思考 - 基于医疗保健的开发实践

共享客人：张博（广东老化行业协会副主席兼广州健康与护理行业投资公司有限公司的总经理）

分享主题：关于中国健康与保健旅行项目的世界基准健康与健康旅行项目的启蒙运动

分享嘉宾：刘·朱尼（旅游商会的文化和旅游业分支机构副总裁，北京旅游文化公司的联合创始人，上海的总监，河南的总监）

2025

第2节：医疗，健康，保健和旅游业的机会，健康，保健和生活行业的实际案例以及在银经济背景下对创新发展模型的解释

分享主题：银经济，为行业推出新的机会，并探索新的途径来振兴现有资产

共享客人：Cao （民事事务部老年护理服务专家委员会的成员和咨询合作伙伴，健康与健康部副总经理）

分享主题：探索医疗保健旅行和居住的可持续业务模型的完整运营过程

分享客人：周·约林（特征行业联盟大型健康行业委员会成员， Care Group，Hubei Life 总经理）副总经理）

分享主题：探索中国现有物业和城市健康公寓的创新思维以及卫生保健旅行与居住

共享来宾：Ma Jian（ Group的副总裁，老年护理行业部执行总裁）

分享主题：农业文化和旅游模型会员秩序农业

共享客人：Shi （Hubei 生态农业有限公司的董事长兼北京慈善基金会秘书长）

圆桌会议：在银牌经济中

主持人：Qian （的联合创始人）

嘉宾：张博，刘·朱恩，曹朱朱恩，朱·耶林，什叶·古朱恩，马江等。

2025

第三部分：大火夜间谈话

第二天，3月16日

2025

第4节：对著名的国内和外国医生的健康和健康旅游项目的解释，项目投资和融资的解释以及创新的实践案例

共享主题：市场机会，可持续业务模型探索和对家庭医疗，健康和旅游业的实际解释

共享嘉宾：宋陶（特征行业联盟的运营和贸易顾问，以及青木文化旅游业的创始人）

分享主题：医疗保健行业的机会和挑战以及私人企业医疗保健的实践共享

共享客人：Sun （ 的主席和 Junyi东方国际卫生保健社区的前总经理）

共享主题：以“ Xihe Farm”为例，以探索共享农场的商业模式

共享客人：周·金奇（jiamu的创始人，共享农场，海南省的贫困运动中的高级个人，以及农村文化旅游业的国家领导人）

2025

第5节：对著名的国内外医生健康和健康旅游项目的解释，项目投资和融资的解释以及创新的实践案例

分享主题：世界卫生与健康圣城 - 在泰国建造和运营

共享客人：李Yao（奇瓦苏邦奇瓦 - 萨姆泰国的总委员）

分享主题：国有企业在医疗保健和旅游行业中的布局的案例分析 - 在云南创建健康生活目的地的战略目标和实践

共享客人：李·高乌恩（庆祝党秘书兼云南健康与健康产业集团主席）

共享主题：在银色经济浪潮，高端游轮，火车旅行和特殊健康旅行产品在国内外共享

共享客人：刘·江（Liu ）（旅游商会Pan户外行业分支机构主任和上海 Co.，Ltd.

共享主题：引入公共房地产投资信托政策，对卫生保健行业国际经验和国内实践的财政支持

共享客人：Yu Qiang（CITIC ，债务融资业务线的联合负责人兼董事总经理）

圆桌会议：在衰老时代，市场对健康旅行和居住的需求

主持人：Qian （的联合创始人）

嘉宾：宋陶，太阳登东，周金齐，李雅，李·霍亚族，Yu Qiang，等等。

2025

VIP座位和研究成员独有

3月15日至3月19日

1。特征城镇行业联盟项目的专家团队和贸易团队答案现场问题

特征城镇行业联盟的专家团队和项目管理团队当场回答了问题

模式：一对一的诊断并为实践专家团队回答问题

善良的提示：

1。由于现场进行了许多项目，因此建议公司根据会议前根据需求准备相关信息，现场专家将实施一个预约系统以回答问题；

2。对于有项目服务需求的企业，健康和健康旅游业联盟将根据实际项目需求与相关的专业服务团队相匹配，联盟专家委员会将护送该项目的专业服务。

2。北京医疗和医疗保健旅游基准项目的现场检查 +研讨会

3月17日（星期一）

项目1：柔毛别墅 - 北京的大规模全年护理社区/国内领先的健康和健康文化旅游综合体

项目亮点：

1。公园覆盖了2,000多个MU的区域，可以提供全面的功能和服务，例如温泉健康，休闲和度假，会议和展览以及体检；

2。提供高质量，庄重，更快乐的老年护理生活经验；

一个专注于创建的全年医疗保健的演示区。

项目2：中国 Home-高端老年护理社区综合医疗，健康与健康

项目亮点：

1。LEED黄金预认证社区奖的获奖者；

2。一个生活空间，将老化友好，智慧和仪式敏感性整合在一起；

一个一站式社区，适合各个年龄段的老年人享受旧生活。

项目3：-家庭老年护理社区

项目亮点：

1。中国第一个CCRC家庭老年护理社区；

2。机构社区/家庭老年护理服务的三位一体是协调的；

3。社区综合的老年护理机构，并整合医疗保健，医疗保健和医疗保健。

3月18日（星期二）

项目1：Xinao Group - 社区，Qixiu Hotel，Qixiu ，Sanji慢性病管理中心

项目亮点：

1。为老年人，全职和全维建立健康管理服务系统；

2。创新和开发一种医疗和护理服务系统，其核心是“七种健康生活 +三种疗法的慢性疾病管理”；

3.国家中医卫生示范基础和中国传统医学健康旅游基地。

项目2： Zhima Super Store-Big 新零售创新行业

项目亮点：

1。传播医学，食品，护理和医学的四种主要产品和服务；

2.涵盖多样化的购物和休闲场景，并创建一个一站式健康的生活体验大厅，用于在线和离线场景；

3。继续以多种多样的维度（例如人，商品和地点）作为核心，并为大型健康行业创建世界一流的新零售基准。

3月19日（星期三）

项目1：Anaya黄金海岸社区 - 全资源的沿海旅游和度假楼社区

项目亮点：

1。将房地产项目转变为具有完整资源的沿海旅游和度假综合体；

2。互联网名人热门文化和旅游项目：每日流量超过20,000，酒店和寄宿家庭的入住率高达95％；

3。2021年的社区商业运营收入为7.5亿元人民币，创造了30亿元的年度销售记录，而建议的老客户的购买率超过96％。

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