物业费催收案件分析：常见物业服务纠纷类型及解决方案

东莞常平律师获悉

1。财产费收集案例的摘要分析

物业服务纠纷是指关于财产服务合同的结论，绩效和终止，关于所有者与财产公司之间权利和义务的争议。这些争议主要涉及物业管理服务，收费，合同绩效和其他方面。

（i）常见的物业服务类型

1。财产服务合同纠纷：涉及财产公司提供的服务内容，标准和费用等问题。例如，所有者对财产服务的质量不满意，或者认为充电标准是不合理的，并且拒绝支付财产费，从而导致房地产公司提起诉讼。

2。财产服务质量纠纷：不符合行业规范或商定服务标准的物业管理公司提供的服务引起的争议。例如，公共设施和设备不能正常使用，也不能及时维修和维护，环境卫生不良，不合时宜的绿色管理和混乱的公共秩序。

3。财产费用争议：财产管理费用收集引起的争议。例如，所有者对收费标准，收费基础，收费方法等有异议，或者是房地产公司回收的，以违约财产费用。

4。财产合同的争议终止：由于合同履行期间出现的问题，例如财产公司未能执行合同中商定的服务内容，所有者要求终止合同。

5。关于早期物业服务合同的争议：由于上一份财产服务合同的条款模糊或合同签署而无需征求意见而引起的所有者和财产公司引起的争议。

6。财产替代纠纷：在原始财产服务合同终止之后，在新的财产服务合同生效之前，在管理责任，费用付款等方面由两党产生的争议。

7.总共有一些争议：涉及社区中特定领域的使用和管理方法，例如停车位分配，广告收入分配，公共区域翻新等。

8。与所有者委员会有关的争议：由业主委员会替代，选择或解雇财产管理公司引起的争议，或所有者委员会与财产公司之间的利益冲突。

9.侵权责任纠纷：财产管理公司未能履行其安全义务的意外伤害事件。

10。关于不公正的争议：财产管理公司非法占据公共收入并损害他人的利益。

11。其他股权纠纷：例如对财产管理措施有异议的所有者，或财产公司干扰社区活动等。

解决财产服务纠纷通常需要法律手段，例如咨询，调解，仲裁或诉讼。业主应遵循诚实和可信赖的原则，按时支付财产费，并根据法律保护其权利；房地产公司应加强合同意识，澄清服务标准和价格，并提高服务质量。

（ii）财产费收集案件中的主要争议

1。财产费的法律义务和权利

根据《中华人民共和国民法典》第944条，所有者应根据协议向物业服务提供商支付财产费用。如果物业服务提供商根据协议和相关法规提供了服务，则所有者不得以他不接受或不需要接受相关财产服务的理由支付财产费用。支付财产费是所有者的法律义务。如果所有者违反该协议并且未能在时间限制内支付财产费用，则物业服务提供商可能会敦促他在合理的时间内支付。

2。财产服务质量和费用支付

所有者有权以财产服务不足为由拒绝支付财产费用。例如，所有者可以提出诸如物业服务缺陷，不合格的消防设施以及社区中未公开的公共收入等问题。在审判期间，法院将注意财产服务是否符合合同中规定的标准，例如是否及时修理房屋，是否披露了收入和支出，等等。

3。收取财产费的法律方式

房地产公司不能使用停止电源，供水，供暖供应和天然气供应等方法来敦促财产费用。这种做法侵犯了所有者的合法权利和利益，甚至可能构成非法行为。房地产公司可以以合理和法律的方式收取财产费用，例如发送收款通知， 的律师信等，但他们必须遵守法律，不能采取极端措施。

4。财产费标准和透明度

财产费用通常是争议的重点。当所有者认为财产费太高或不合理时，他可能会要求房地产公司提供收费标准和基础。房地产公司应定期宣布其收入和支出，接受所有者的监督并提高透明度。

5。财产费的限制状态

财产费的限制法规通常为三年。如果超出了限制法规，则财产公司可能无法通过法律手段收回欠款。

6。财产费用

在房屋购买和销售过程中，财产费用可能引起争议。例如，原始房主是否应该继续支付财产费，以及当前房主是否应承担欠款。在租赁协议中同意的财产费用也将影响支付财产费用的责任。

综上所述，当前财产费收集案件中的主要法律问题和争议涉及财产费用，财产服务质量和费用付款的法律义务和权利，财产费用的法律方法，财产费用标准和透明度，财产费诉讼法规和限制，财产费诉讼，财产费诉讼以及财产费用。这些问题需要通过改善财产公司和所有者之间的法律和法规，沟通和咨询以及司法手段来解决。

（iii）财产费收集案件的主要风险点

1。所有者的误解

业主通常认为“空缺”不享受财产服务，或者盗窃房屋或盗窃的财产可以用作拒绝支付财产费用的原因。这些误解导致业主和财产公司收藏之间的对抗。

2。防御方向是错误的

物业服务部门通常在整个过程中记录其财产服务，但是所有者经常发现很难提供有效的证据来证明该物业公司存在服务质量问题或缺乏特殊服务。它没有事实或法律依据，因为它使用对财产部门的不满作为拒绝支付财产服务费的辩护。

3。限制法规

该物业公司需要在两年内提起诉讼，否则由于法规，它可能会失去法院的支持。因此，房地产公司应关注财产费用所有者的情况，并及时发送 的提醒信或律师信，以中断限制的法规。

4。所有者延迟收集房屋

所有者收集房屋的延迟可能导致未能收回一些财产费用。物业公司应在第一个物业费用发票中指示特定的开始和结束日期，并与所有者签署其他条款，以同意“先前的财产服务协议”的回顾日。

5。所有者不能使用房子

该物业公司未能及时通知房屋的所有者要修理或收集钥匙，这导致所有者无法使用房屋，这影响了财产费用的收取。物业公司应及时确保将房屋修理或收集钥匙收集到所有者。

6。二手所有者缺乏合同关系

二手所有者缺乏合同关系，因为他尚未与房地产公司签订合同。物业公司应收集有关新所有者在社区中的住所的信息，例如财产证书，水和电费文件等的副本，以证明事实合同关系。

7。财产公司未经授权增加财产费用

任意调整收费标准和其他行为可能导致法律风险。财产公司应严格按照合同协议以及法律法规行动。

8.所有者过度保护自己的权利

所有者的过度权利保护，例如超过财产管理范围的不合理要求，也是失去案件的重要原因。法院通常会支持房地产公司在合理范围内诉诸财产费用。

9。财产公司管理不佳：

房地产公司的管理不善，例如服务质量差和无自由行李的安全危害，可能会导致所有者拒绝支付财产费用。物业公司应提高服务质量，以避免管理不善引起的争议。

总而言之，在追求财产费用时，房地产公司应注意清晰，及时的沟通和合理的合同关系收集，并注意避免非法行为，同时加强服务质量并减少由管理不善引起的争议。业主应提高其法律意识，合理保护自己的权利，并避免由于误解和提供证据的能力而失去案件。

2。解决财产费收集案件中争议的方法

（诉讼/非裁决）

（i）非诉讼解决方案

所有者和房地产公司应根据平等，自愿和公平的原则就争议事项进行交流和谈判，澄清其各自的权利和义务，并寻求双方都可以接受的解决方案。这是最经济，最有效的方法。 改变律师的服务可以大致包括以下方面。

1。积极与业主沟通

在此过程中，来自 的律师可以帮助房地产公司与所有者建立有效的沟通机制，通过电话，短信，基于家庭的提醒等进行初步沟通，了解欠款的原因，并努力了解所有者的理解和支持。

根据所有者的具体情况，同时制定个性化的收集策略，的律师将在参与财产费用时采用“根据个人”策略采取“政策”。例如，对于长期违约的所有者，可以采取更严厉的措施；对于因特殊原因而暂时无法支付的所有者，可以提供分期付款或延期付款的选择。

充分利用第三方机构，申请社区居民委员会，联合会议或环境和物业管理委员会的调解。这些机构具有某些协调能力和专业知识，可以有效解决争议。此外，业主委员会建立的财产争议调解工作室还可以进行调解。

2。文档交付

发送提醒信： 律师应协助该物业公司向欠款所有者发送提醒信，并清楚地告知欠款，付款期和违反合同的责任。提醒信应包括财产公司的联系信息和法律后果。

费用验证确认表格：在发送的律师信之前，请发送一份费用验证确认表以减少所有者的对抗。如果所有者真正困难，则在公司判决后，可以激活分期付款，并提供财产费用的选择。

律师的信：如果提醒无效，可以发送 律师信以进一步强调法律后果，并提醒所有者按时支付费用。

（ii）诉讼解决方案

1.上诉前准备

信息汇编：收集材料的摘要，包括欠款的详细信息，提醒记录，合同条款等。

风险评估：评估财产费收集和财产公司付款 常平镇律师 ，并提醒财产费诉讼风险。

预审调解：与房地产公司建立联系，安排特殊人员来审查该主题的资格，并提供诉讼援助。

2。案件申请和法院开放

起诉材料的准备：准备民事投诉，证据目录，授权书和其他材料。

提交后的批量起诉：根据财产公司的需求选择分类的备案和定量操作。

预审调解：了解被告的情况，并应对提供证据，防止和辩护的情况。

3。审判和执行

试用策略：强调开发商违反合同多年的欠款，并提出了开发商需要支付巨额财产费用的观点，从而从“物业服务涉及群众和过期周期”的方面造成了物业服务质量的缺陷。

执行阶段：申请执行以生效，添加要执行的人员，然后申请恢复执行。

总而言之，我们的律师从东瓜（）换了律师 东莞常平镇律师 ，建议房地产公司可以考虑建立“预防措施介绍”的全链治理模型，并同时建立收集分类帐，定期汇总收集情况，及时调整收集策略，并实现财产服务和社区和谐的良好周期。

3。收集财产费收集案件中的证据的要点

（i）收集的书面证据

收集通知：包括在可移动所有者的家中发布的通知，邮寄给无法动物的所有者的收集信件等。这些通知应包含诸如拖欠期间，房间，拖欠的款项，欠款等期限以及应保留物流信息，以证明其交付。

收集信：借方收集是通过电话，短信，微信，电子邮件等进行的。建议使用微信，因为其电子证据更正式和易于保存。

收集记录：包括电话录音，微信聊天记录，门到门收集记录等，以确保记录清晰且完整。

合同和协议证据：预期服务协议：与建筑部门签署的“预科服务协议”和与所有者签署的“预期服务合同”，阐明了双方的权利和义务。所有者的公约：证明所有者应遵守的规则和义务。

房屋交货和欠款的详细证据：房屋交货通知：证明房屋已被交付给所有者。欠款的详细列表：详细列出欠款的期间，数量和计算方法。

（ii）物业服务证据

物业服务照片：显示财产公司提供的服务内容，例如绿色，安全，清洁等。服务合同和竞标公告：证明财产公司提供的服务符合合同。房地产公司必须记住不要使用诸如停电和停电之类的非法手段来收取财产费用。

（iii）法律基础和程序

《民法典》和《财产管理法规》等法律法规已经阐明了房地产服务合同对所有者的约束力，以及所有者未能按时支付财产费用的法律后果。此外，应注意的是，自财产费用的限制期是三年，从绩效的最后一段时间到期之日起。

（iv）所有者辩护的证据

收集所有者可能提出的辩护理由，例如财产服务缺陷，合同期限等，并准备相应的反驳证据。提前做准备。

在收集上述证据的过程中，应注意隐私保护并保护所有者的隐私并避免披露所有者的个人信息。

4。防止财产费收集纠纷的有效措施

防止财产服务纠纷的有效措施包括以下方面：

（1）澄清合同的条款：在签署财产服务合同时，应明确规定双方的权利和义务，以避免含糊不清的合同条款引起的争议。合同内容应指定服务范围，收费标准，违反合同责任等。

（2）标准化财产管理：财产公司应根据合同协议和相关法律法规标准化财产管理服务，以避免服务不足引起的争议。房地产公司应定期与所有者进行交流，了解所有者的需求和反馈，并及时调整服务内容和标准。

（3）加强沟通和协调：财产公司应加强与所有者的沟通和协调，迅速解决所有者报告的问题，并避免加剧冲突。业主委员会应定期举行所有者会议，以了解物业管理中的问题，并加强与物业服务公司的沟通和协调。

（4）建立争议解决机制：财产公司应建立和改善争议解决机制，包括调解，仲裁，投诉处理等，以及时解决争议。社区（村）应设立一个人民调解工作室，以造成财产纠纷，以负责其管辖范围内的财产纠纷调解。

（5）加强法律培训：财产公司和所有者应加强法律培训，以提高法律意识和权利保护能力，以避免由于法律意识不足而引起的争议。房地产公司应定期培训员工以提高服务质量和专业水平。

5。典型的财产费收集案例的参考

（2020）Yu 14 No. 952

是 City的房地产服务部门，Feng是社区的所有者。 2011年5月24日，冯在接受众议院时签署了“初步财产服务协议”。该协议主要规定，物业服务费为每月0.9元。物业管理服务费将受到预付款系统的约束，每六个月支付一次。冯应在每六个月的第一个月下半年支付财产服务费和公共能源费。滞纳金将在下班日期收取欠款的5％。冯的物业区为96.16平方米。从2014年1月1日到2018年12月31日，冯没有支付财产服务费。 声称，Feng的违约金额为5,124元，违约金额为2,376元。因此，双方形成了争议。

法院的有效判决裁定，财产服务合同是在物业服务公司和所有者之间缔结的，并规定，物业服务公司应提供服务合同，用于专业维护，维护，房屋管理及其支持设备，设施及相关地点，并维持相关领域的环境卫生和公共秩序，以及所有者应支付报酬。 和“初步财产服务协议”的签署是有效的合同，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，并且是合法和有效的。 是一家物业管理公司，在主管当局注册，并有权在业务范围内行使其权利。 已在冯居住并履行其相应义务的社区中实施了物业管理服务。冯应支付物业管理服务费，欠款违约构成了违反合同的行为。冯提供了大量的照片和视频材料以及其他证据，以证明天谅解备票公司在物业管理服务过程中存在缺陷。对于社区所有者提出的问题，房地产公司应采取主动行动来迅速纠正它们，并承担维护和维修公共设施和设备的责任。对于私下公共区域的社区中非法建筑物，应及时停止。如果他们不听取劝告，他们应该及时向相关执法部门报告，并与执法部门合作，以根据法律进行强制处理。天的房地产公司应与业主合作，建立一个文明，美丽，安全和和谐的社区。作为所有者，冯无法通过拒绝支付物业管理服务费来抵抗财产服务缺陷，这是由于房地产公司某些地方的工作不足，这将影响整个社区的正常财产管理。他将支持天谅解备财产公司的诉讼要求，即冯在物业管理费用中支付5,124元人民币。关于 的诉讼要求Feng Bear延迟付款费， 在提供财产服务时确实存在某些缺陷。为了减轻双方之间的冲突，并促进天莫房地产公司以关注财产服务的质量，并且两党之间的合同规定，违约损失过高，违约损失赔偿为500 yuan。

（2020）Henan 10 No. 2626

是一家位于县社区的房地产公司，Zhao 是社区的所有者。 2012年11月2日，双方签署了一项物业管理服务协议，该协议规定了双方的权利和义务，并规定了诸如物业管理服务内容，物业管理服务质量，物业管理服务费和违反合同责任之类的事项；但是，该协议并未规定合同的变化，终止和其他事项。 2018年9月28日，的 发布了“财产费用调整公告”，以调整Shui'an 社区的财产费用。从2018年10月到2018年12月， 房地产公司在Shui'an 社区中发布了“ Co.，Ltd。有限公司，有限公司的费用调整调查表”。从2019年1月1日开始， 开始根据提高的价格标准收取财产费。由于Zhao 拒绝付款， 提起了诉讼。在审判期间，发现在县第一阶段的水边有370个所有者，其建筑面积超过48,600平方米。社区没有建立所有者委员会。在 为Shui'an 社区提供财产服务的期间，该公司的收入和支出并未公开向社区所有者公开。 房地产公司也没有向相关政府价格部门提交，以调整社区的财产服务费。

有效的法官认为，调整财产服务费是物业管理领域内的主要财产管理事项。根据《中华人民共和国财产法》第76条和《财产管理条例》第11条，对财产费收费标准的调整应由所有者和所有者的同意共同决定，其独家零件的一半以上是建筑物总面积的一半以上，总数超过一半。住房和城乡农村发展部第58条[2009]第274号住房和城乡乡村发展部[2009年]第58条规定，在成立所有者委员会之前，财产中的居民委员会可能会在行业大师委员会的责任中作为街头街头办公室和镇政府的监督。在这种情况下，参与此案的社区尚未建立所有者会议并选出所有者委员会。当地邻里委员会应承担行业所有者的责任，并在当地街头办公室和乡镇人民政府的指导和监督下，与大多数所有者充分协商，以全面调查财产服务费，并广泛征求所有业主的意见，并向社区社区委员会和街头办公室报告调查结果。如果社区邻里委员会和街头办公室认可调查结果并同意增加社区财产费，则将调整财产管理费。有效的判决发现，尚未完全谈判它，并拒绝了的 调整价格的诉讼请求。

（2020）Yu 01 No. 4570

2014年1月19日， （A党）和Liu Mouli（B党）签署了“初步财产服务协议”，其中第5条规定的付费服务费包括停车场维护费。地下停车场和车库停车位为80元/座位/月。如果所有者未根据协议中商定的收费标准和时间支付相关费用，则A方有权要求补充付款，并从逾期之日起每天3‰支付违约损失。由于停车场供应纠纷，Liu Mouli起诉开发商Henan Co.，Ltd。诉讼。法院在2019年4月20日作出了单独的判决，确定刘·莫利（Liu Mouli）的停车空间送货时间是在2017年底。 在此案中已提起诉讼，但没有敦促付款，要求将Liu Mouli向他支付2,720元的财产服务费，并且违约赔偿金为4,174.1元（违约损害赔偿（临时计算到2019年5月31日，均可为2019年5月31日计算，并支付实际索赔日期，直到1 Y. 6 Y. 6 Y. 6.总计。

法院的有效判决裁定，穆洪物业公司为案件涉及的社区提供了财产服务，刘·莫利（Liu Mouli）应支付财产费用。由于刘·穆利（Liu Mouli）未能按时支付违反合同的停车空间维护费，因此刘·莫利（Liu Mouli）应向穆洪物业公司（ ）支付1,440元的停车场维护费，并承担5％的年利率。关于Liu Mouli的说法，即他不应在2018年11月20日之后承担停车位维护费，因此不支持这是因为Liu Mouli违反合同的违反，而Liu Mouli的声明说合同已被终止是不足的，因此不支持。

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